Με ποιον τρόπο ένας νόμος απειλεί με ματαίωση αγοραπωλησίες στο real estate. Γιατί είναι απαραίτητη μια μεταβατική περίοδος.
του Στέφανου Kοτζαμάνη
Την 26/07/2017 ψηφίστηκε από τη Βουλή το Σχέδιο Νόμου του Υπουργείου Εσωτερικών με τίτλο «Ρυθμίσεις για τον εκσυγχρονισμό του θεσμικού πλαισίου οργάνωσης και λειτουργίας των Δημοτικών Επιχειρήσεων Ύδρευσης Αποχέτευσης (Δ.Ε.Υ.Α.). Ρυθμίσεις σχετικές με την οργάνωση, τη λειτουργία, τα οικονομικά και το προσωπικό των Ο.Τ.Α.. Ευρωπαϊκοί Όμιλοι Εδαφικής Συνεργασίας. Μητρώο Πολιτών και άλλες διατάξεις».
Στο άρθρο 59 του εν λόγω Νομοσχεδίου, ορίζεται ότι:
«1. Σε περίπτωση μεταβίβασης της κυριότητας των πάσης φύσεως ακινήτων για οποιαδήποτε αιτία και προ της υπογραφής του συμβολαίου οι πωλητές οφείλουν να προσκομίζουν στον συμβολαιογράφο βεβαίωση του οικείου Ο.Τ.Α. στην Περιφέρεια του οποίου κείται το ακίνητο, από την οποία να προκύπτει ότι δεν οφείλεται τέλος ακίνητης περιουσίας, άλλως το συμβόλαιο μεταβίβασης είναι άκυρο, ελέγχεται δε ο συμβολαιογράφος που το συνέταξε.
2. Η παρ. 3 του άρθρου 44 του ν. 4262/2014 (Α΄ 114) καταργείται».
Σύμφωνα δε με την τελική διάταξη του εν λόγω Νόμου (άρθρο 169): «Η ισχύς του παρόντος νόμου αρχίζει από τη δημοσίευσή του στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, εκτός αν ορίζεται διαφορετικά σε επιμέρους διατάξεις του».
Στην εν λόγω διάταξη (άρθρο 59) -υποθέτουμε εκ παραδρομής- δεν ορίζεται κάτι ειδικότερο σχετικά με την έναρξη ισχύος της, συνεπώς η ισχύς της αρχίζει από τη δημοσίευση του Νόμου στο Φ.Ε.Κ., η οποία πραγματοποιήθηκε σήμερα.
Τα ανωτέρω έχουν ως αποτέλεσμα να τιναχθεί στον αέρα ο προγραμματισμός] των επικείμενων μεταβιβάσεων ακινήτων, με σημαντικές συνέπειες για τους συναλλασσόμενους, δεδομένου ότι η έκδοση βεβαίωσης περί μη οφειλής Τ.Α.Π. είναι στους περισσότερους Δήμους της χώρας μια χρονοβόρος διαδικασία, η διεκπεραίωση της οποίας (υπό κανονικές συνθήκες) απαιτεί 15 ημέρες τουλάχιστον.
Η μεταβίβαση ακινήτου είναι συναλλαγή μεγάλου συνήθως οικονομικού αντικειμένου και η αναβολή της πραγματοποίησής της την τελευταία στιγμή έχει αλυσιδωτές επιπτώσεις στα συναλλακτικά κυκλώματα, στα οποία δραστηριοποιούνται ο αγοραστής και ο πωλητής, ιδιαιτέρως ο τελευταίος.
Όταν η υπογραφή των συμβολαίων είναι θέμα ολίγων ημερών, ο πωλητής έχει συνήθως προγραμματίσει τη χρήση του προϊόντος της πώλησης για την κάλυψη αναγκών ή υποχρεώσεών του. Η αιφνίδια ανατροπή του προγραμματισμού αυτού, στην καλύτερη περίπτωση, εκθέτει τον πωλητή ενώπιον εκείνων με τους οποίους είχε σχεδιάσει -και πιθανότατα συμφωνήσει- να συναλλαγεί, θεωρώντας δεδομένη την πώληση και την είσπραξη του τιμήματος, αλλά και ανατρέπει κατ’ ακολουθία και τον δικό τους προγραμματισμό προκαλώντας μια αλυσιδωτή αντίδραση ασυνέπειας.
Στη χειρότερη, οδηγεί τον πωλητή σε αδυναμία εκπλήρωσης ανελαστικών οικονομικών του υποχρεώσεων, θέτοντας σε διακινδύνευση την οικονομική ή επιχειρηματική του ευστάθεια.
Αλλά και ο αγοραστής υφίσταται συνέπειες από την αιφνίδια αναβολή μιας αγοραπωλησίας ακινήτου λίγο πριν την πραγματοποίησή της καθώς, πιθανότατα, έχει προχωρήσει σε δέσμευση και, ενδεχομένως, σε μεταφορά των αναγκαίων κεφαλαίων.
[…]
ΕΝΑ ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ
Κατασκευαστική εταιρεία,η οποία έχει προγραμματίσει μία μεγάλου οικονομικού αντικειμένου μεταβίβαση ακινήτου σε αλλοδαπό επενδυτή, η άμεση (χωρίς μεταβατική περίοδο) θέση σε ισχύ της εν λόγω διάταξης θα επιφέρει την πλήρη ανατροπή του ταμειακού προγραμματισμού, ο οποίος, λόγω του ότι η συναλλαγή, όπως προαναφέρθηκε, είναι σημαντικού ύψους, είναι απολύτως εξαρτημένος από την πραγματοποίησή της.
Επιπλέον, θα παραμείνουν για άγνωστο χρονικό διάστημα δεσμευμένα τα ποσά που έχουν καταβληθεί για τους φόρους και για την άρση της προσημείωσης που βάρυνε το ακίνητο, ενώ δέκα άνθρωποι, η παρουσία των οποίων απαιτείται κατά την υπογραφή του συμβολαίου, θα πρέπει να επαναπρογραμματίσουν τις εργασίες τους, με άδηλο προς το παρόν χρονικό ορίζοντα.
Θα πρέπει, τέλος, να εξηγήσει σε έναν αλλοδαπό επιχειρηματία πώς είναι δυνατό από την Πέμπτη μέχρι τη Δευτέρα να αλλάζουν -με νόμο (!)- τα προαπαιτούμενα από το Δημόσιο έγγραφα για μια συναλλαγή και γιατί απαιτούνται 15-20 ημέρες για να σου χορηγήσει ένας Δήμος βεβαίωση ότι δεν του οφείλεις. Και βέβαια, δεν θέλουν καν να σκεφτούν το ενδεχόμενο μέσα σ’ αυτό το χρονικό διάστημα να συμβεί κάτι που να αλλάξει την απόφαση του αγοραστή.
Και, εάν επρόκειτο για κάποια σημαντική για το δημόσιο συμφέρον ρύθμιση, η αμεσότητα της εφαρμογής της οποίας είχε κρίσιμο χαρακτήρα, θα μπορούσε κανείς να ισχυρισθεί ότι οι συνέπειες της άμεσης θέσης της σε ισχύ θα έπρεπε ενδεχομένως να παραβλεφθούν ενόψει της δημόσιας ωφέλειας που θα προέκυπτε από αυτήν.
Όμως, η υποχρέωση προσκόμισης βεβαίωσης περί μη οφειλής Τ.Α.Π. για τη μεταβίβαση ακινήτων καταργήθηκε το 2014, προκειμένου να ελαφρυνθεί η γραφειοκρατία στις συγκεκριμένες συναλλαγές, γεγονός που σημαίνει ότι το ίδιο το κράτος μάλλον δεν τη θεωρεί ύψιστης εθνικής σημασίας. Συνεπώς, εάν κρίθηκε σκόπιμη η επαναφορά της υποχρέωσης αυτής, είναι προφανές ότι ουδόλως θα ζημιώνετο το δημόσιο συμφέρον από την ύπαρξη πρόβλεψης στη σχετική διάταξη η ισχύς της να αρχίσει ένα μήνα μετά τη δημοσίευσή της, ώστε να μην προκληθεί όλη η προπεριγραφείσα αναστάτωση στις προγραμματισμένες για τις προσεχείς ημέρες μεταβιβάσεις.
Κατόπιν των ανωτέρω, θα ήταν εξαιρετικά σκόπιμο και συνετό να υπάρξει μεταβατικό χρονικό διάστημα στην έναρξη ισχύος του άρθρου 59 του ως ανωτέρω Νόμου του Υπουργείου Εσωτερικών, προκειμένου να αποφευχθεί μια άνευ λόγου μείζων διατάραξη των συναλλαγών στην αγορά ακινήτων.
