Συνεχίστηκε η πτώση των τιμών σε όλες τις κατηγορίες των ακινήτων κατά το 2014, με περισσότερο χαμένους τα καταστήματα, τα γραφεία, τις μεγάλες κατοικίες και τους χώρους αποθηκών σύμφωνα με τα συμπεράσματα του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής που παρουσιάστηκαν στο Συνέδριο με θέμα την πορεία της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα κατά το 2014 και τις προοπτικές της για το 2015.
Στα συμπεράσματα του Συνεδρίου σημειώνεται επίσης η έλλειψη κατασκευαστικής και επενδυτικής δραστηριότητας, η πολύ χαμηλή ζήτηση, που ξεπέρασε πάντως τα επίπεδα του 2013, η πραγματοποίηση ελάχιστων πράξεων κατοικιών σε τιμές ευκαιρίες και οι μηδενικές σχεδόν πράξεις οικοπέδων. Επίσης, η διατήρηση αποθέματος κατοικιών σε υψηλά επίπεδα, η μείωση προσδοκιών ιδιοκτητών και η μείωση των τιμών.
Η πτώση όμως των τιμών, όπως επισημάνθηκε, δεν είναι ισομερής: Μεγαλύτερα ποσοστά πτώσης, της τάξης του 50%, καταγράφονται στα άκρα του δείγματος: Στις πολύ ακριβές κατοικίες (λόγω φορολόγησης) και στις πολύ φθηνές κατοικίες (λόγω ανυπαρξίας αγοραστών) Σε αρκετές περιπτώσεις για νεόδμητα ακίνητα η αγοραία αξία δεν είναι «δίκαιη», με την έννοια ότι δεν καλύπτει το κόστος κατασκευής.
Σημειώνεται όμως ότι οι περισσότερες πράξεις, λόγω υπερπροσφοράς και αναγκών των πωλητών λόγω της κρίσης, πραγματοποιούνται στην αξία άμεσης διάθεσης (αναγκαστικής πώλησης)
Μείωση, σύμφωνα πάντα με τα συμπεράσματα του Συνεδρίου, παρατηρήθηκε, κατά κανόνα, και στα ενοίκια με τις ίδιες κατηγορίες χαμένων.
Επισημάνθηκε επίσης ότι σε όποιες πόλεις υπήρχαν κατά την έναρξη της κρίσης πολλά απούλητα νεόδμητα διαμερίσματα, εκεί σημειώθηκαν και οι μεγαλύτερες μειώσεις τιμών.
Σε επίπεδα πλήρους ακινησίας η αγορά
Ανάμεσα στα συμπεράσματα του Συνεδρίου είναι και τα ακόλουθα:
– Ο αριθμός των μεταβιβάσεων ακινήτων κινήθηκε σε πάρα πολύ χαμηλά επίπεδα πλησιάζοντας τα επίπεδα της πλήρους ακινησίας της αγοράς.
– Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι εν δυνάμει πωλητές, αλλά υπάρχει πλήρης σχεδόν ανυπαρξία αγοραστών και αυτό οφείλεται στην υπέρμετρη φορολογία της ακίνητης περιουσίας, στην υψηλή ανεργία, στη συρρίκνωση των εισοδημάτων των νοικοκυριών, στην ανυπαρξία δανείων από τράπεζες.
– Ένα σημείο που πρέπει επίσης να προσεχθεί είναι ότι πολλές κατοικίες παραμένουν κενές διότι πολλοί ξένοι που δούλευαν στην Ελλάδα έχουν φύγει, πολλά Ελληνόπουλα μετανάστευσαν σε αναζήτηση εργασίας ενώ την ίδια στιγμή πολλοί νέοι επιστρέφουν στο σπίτι των γονέων, λόγω οικονομικής κρίσης.
– Το ίδιο συμβαίνει στα γραφεία και καταστήματα όπου έχουν κλείσει ή συρρικνωθεί χιλιάδες επιχειρήσεις. Ειδικότερα στα καταστήματα του κέντρου της Αθήνας παρατηρούνται οι εξής τάσεις για μισθώσεις: Σημειώνονται μισθώσεις σε κεντρικούς δρόμους, παρατηρείται αυξημένη πληρότητα σε σχέση με το 2013, ανοίγει η ψαλίδα μεταξύ εμπορικών και μη σημείων και υπάρχει αυξημένο ενδιαφέρον από διεθνείς εταιρείες.
Το 2015, σύμφωνα με τα συμπεράσματα του Συνεδρίου, φαίνεται να χαρακτηρίζεται από δυσκολίες για την αγορά ακινήτων, η οποία δεν είναι ανεξάρτητη από την πορεία της οικονομίας της χώρας. Αν όμως αρχίσει η χώρα να παράγει, σιγά-σιγά, προϊόντα που να υποκαθιστούν εισαγωγές και να μπορούν να εξάγονται, τότε θα ανατραπεί σταδιακά η κατάσταση αυτή. Τούτο σημαίνει ότι πρέπει να επικρατήσει ένα μείγμα πολιτικής που θα βοηθά τον Έλληνα να “επιχειρήσει” ώστε να παραχθεί “πλούτος” στη χώρα, επισημαίνεται στα συμπεράσματα.
Μειώσεις φόρων για μισθωτούς, ελεύθερους επαγγελματίες και ακίνητα
Με ενιαία φορολογική κλίμακα θα φορολογηθούν τα εισοδήματα των φυσικών προσώπων που θα αποκτηθούν το 2015, κάτι που σημαίνει ότι καταργούνται οι τρεις υφιστάμενες φορολογικές κλίμακες (για μισθωτούς – συνταξιούχους, εισοδήματα από ενοίκια και ελεύθερους επαγγελματίες).
Για τους περισσότερους φορολογουμένους, σύμφωνα και με τις δηλώσεις του νέου οικονομικού επιτελείου, θα μειωθεί η φορολογική επιβάρυνση, με το βάρος να μεταφέρεται στους έχοντες υψηλά και πολύ υψηλά εισοδήματα. Ωστόσο, η κυβέρνηση δεν έχει δώσει λεπτομέρειες για τη νέα φορολογική κλίμακα, παρά το γεγονός ότι αφορά τα εισοδήματα του τρέχοντος έτους. Επίσης, δεν έχει καταστήσει σαφές τι εννοεί λέγοντας υψηλά και πολύ υψηλά εισοδήματα. Το μόνο που έχει γνωστοποιηθεί είναι ότι το αφορολόγητο όριο θα ανέλθει για όλα τα φυσικά πρόσωπα στις 12.000 ευρώ. Οι αλλαγές στη φορολογία εισοδήματος καθώς και στη φορολογία ακινήτων (μετά την κατάργηση του ενιαίου φόρου ιδιοκτησίας ακινήτων – ΕΝΦΙΑ) θα χρηματοδοτηθούν, σύμφωνα με όσα έχουν ανακοινωθεί από το οικονομικό επιτελείο, από την πάταξη της φοροδιαφυγής.
Ειδικότερα και με βάση όσα έχουν ανακοινωθεί μέχρι σήμερα:
– Μισθωτοί συνταξιούχοι. Σήμερα το έμμεσο αφορολόγητο όριο ανέρχεται στα 9.550 ευρώ. Το πρώτο φορολογικό κλιμάκιο έχει συντελεστή 22% για τα πρώτα 25.000 ευρώ, 32% για τα επόμενα 17.000 ευρώ, από τις 25.001 έως τις 42.000 ευρώ και 42% για το επιπλέον ποσό, πέραν των 42.000 ευρώ. Ωστόσο, ο φόρος που προκύπτει με βάση την κλίμακα των μισθωτών και συνταξιούχων μειώνεται:
α) Για εισόδημα μέχρι και 21.000 ευρώ κατά 2.100 ευρώ.
β) Για εισόδημα πάνω από 21.000 ευρώ το ποσό μείωσης των 2.100 ευρώ περιορίζεται κατά 100 ευρώ ανά 1.000 ευρώ εισοδήματος και μέχρις εξαντλήσεως του ποσού των 2.100 ευρώ.
Για παράδειγμα, σε φορολογούμενο με εισόδημα 9.550 ευρώ αναλογεί φόρος ύψους 2.100 ευρώ. Μετά την αφαίρεση της έκπτωσης των 2.100 ευρώ, ο τελικός φόρος μηδενίζεται.
Με τη θέσπιση της νέας κλίμακας που θα προβλέπει αφορολόγητο όριο 12.000, θα μηδενισθεί ο φόρος για επιπλέον 600.000 φορολογουμένους. Συνολικά 3 εκατ. φορολογούμενοι δεν θα πληρώσουν φόρο στο ελληνικό Δημόσιο. Με την υφιστάμενη κλίμακα οι 600.000 με εισοδήματα έως 12.000 ευρώ πλήρωσαν στην εφορία το ποσό των 550 ευρώ. Το όφελος δηλαδή γι’ αυτούς θα ανέλθει στα 550 ευρώ.
– Ελεύθεροι επαγγελματίες. Το μεγάλο στοίχημα για το οικονομικό επιτελείο είναι οι ελεύθεροι επαγγελματίες. Και αυτό διότι βρίσκονται στις υψηλότερες θέσεις φοροδιαφυγής. Προφανώς η φοροδιαφυγή δεν συντελείται από τα μπλοκάκια των 500 ευρώ που ουσιαστικά υποκρύπτουν εξαρτημένη εργασία, αλλά από επαγγέλματα όπως γιατροί, δικηγόροι και όσοι εμπλέκονται με την οικοδομή.
Οι ελεύθεροι επαγγελματίες θα έχουν και αυτοί αφορολόγητο όριο 12.000 ευρώ. Δεν έχει γίνει γνωστό εάν θα αναζητηθούν δικλίδες ασφαλείας προκειμένου να μην εμφανισθούν συνήθειες των προηγούμενων χρόνων, που ήθελαν το εισόδημα των ελευθέρων επαγγελματιών να διαμορφώνεται ανάλογα με το ύψος τους αφορολόγητου ορίου. Σήμερα, οι ελεύθεροι επαγγελματίες φορολογούνται από το πρώτο ευρώ με συντελεστή 26% για εισοδήματα έως 50.000 και 33% για πάνω από 50.000 ευρώ. Με τις επερχόμενες αλλαγές ελεύθερος επαγγελματίας για εισόδημα 12.000 ευρώ δεν θα πληρώσει φόρο στο ελληνικό Δημόσιο. Μία από τις ασφαλιστικές δικλίδες πιθανόν να αποτελέσουν τα τεκμήρια διαβίωσης.
– Εισοδήματα από ενοίκια. Τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται σήμερα αυτοτελώς με συντελεστή 11% για εισοδήματα έως 12.000 και 33% για εισοδήματα πάνω από 12.000 ευρώ. Δηλαδή για εισοδήματα μέχρι 12.000 ευρώ τον χρόνο καταβάλλεται στην εφορία σήμερα το ποσό 1.320 ευρώ. Με τις αλλαγές που θα επέλθουν ο φόρος μηδενίζεται για εισοδήματα μέχρι 12.000 ευρώ.
Νέος φόρος και νέες αντικειμενικές
Μειωμένους φόρους για τα ακίνητα που κατέχουν θα πληρώσουν το 2015 περίπου 3 εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων. Ο νέος Φόρος Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας θα αντικαταστήσει τον ΕΝΦΙΑ και θα υπολογιστεί με τις νέες μειωμένες αντικειμενικές αξίες (κατά 30%-35%) που θα εφαρμοσθούν από τον προσεχή Ιούνιο. Σύμφωνα με την αναπληρώτρια υπουργό Οικονομικών Νάντια Βαλαβάνη, η πρώτη κατοικία θα είναι αφορολόγητη για την πλειονότητα των φορολογουμένων, με εξαίρεση όσους έχουν στην κατοχή τους πρώτη κατοικία μεγάλης αξίας. Κάτι που σημαίνει ότι οι τελευταίοι θα πληρώσουν μεγαλύτερο φόρο για την πρώτη κατοικία, καθώς και για τις υπόλοιπες που διαθέτουν. Κερδισμένοι θα είναι όσοι διαθέτουν ακίνητη περιουσία αξίας έως το αφορολόγητο όριο, καθώς δεν θα πληρώνουν φόρο, ενώ με τον ΕΝΦΙΑ πληρώνουν από το πρώτο τετραγωνικό μέτρο και το πρώτο ευρώ της αξίας της περιουσίας τους. Με τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων που ισχύουν σήμερα, στους κερδισμένους του νέου φόρου θα είναι:
– 2.769.177 φορολογούμενοι που έχουν στην κατοχή τους μικρή ακίνητη περιουσία που η αξία της δεν υπερβαίνει τις 50.000 ευρώ.
– 1.356.081 φορολογούμενοι που διαθέτουν κτίσματα και εντός σχεδίου οικόπεδα αξίας από 50.000 έως 100.000 ευρώ.
– 881.698 φορολογούμενοι που έχουν ακίνητη περιουσία από 100.000 έως 200.000 ευρώ.
– Αντίθετα, 600.000 φορολογούμενοι που έχουν στην κατοχή τους ακίνητα άνω των 200.000 ευρώ θα πληρώσουν υψηλότερους φόρους.
