Στο 55%, ακόμα και στο 65%, έχουν πέσει από το 2008 έως και σήμερα οι τιμές πώλησης σπιτιών σε περιοχές όπως η Αράχοβα, τα Καλάβρυτα, τα Τρίκαλα Κορινθίας, ο Άγιος Αθανάσιος Πέλλας, το Καρπενήσι και το Πήλιο
Κάθε πέρσι και καλύτερα για τους χειμερινούς προορισμούς στην Ελλάδα, όπου η αγορά εξοχικής κατοικίας μοιάζει πλέον με μακρινό όνειρο, ενώ χιλιάδες ακίνητα παραμένουν στα αζήτητα. Το 2016 είναι μακράν η χειρότερη χρονιά για την αγορά χειμερινών εξοχικών στη χώρα μας, όπου η συνολική πτώση των τιμών πώλησης σωρευτικά για το διάστημα από το 2008 έως σήμερα ξεπερνά το 55%, ενώ σε ορισμένες περιοχές αγγίζει ακόμη και το 65%.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παραθέτουν οι μεσίτες που συνεργάζονται με το κτηματομεσιτικό δίκτυο της E-Real Estates ανά την Ελλάδα, οι τιμές φέτος παρουσιάζουν περαιτέρω πτώση σε σύγκριση με την περυσινή χρονιά, η οποία κυμαίνεται μεσοσταθμικά σε όλη την Ελλάδα 6%-8%. Το ποσοστό είναι υψηλότερο σε σύγκριση με τη γενικότερη πορεία της αγοράς κατοικίας στη χώρα μας φέτος αν ληφθεί υπόψη ότι η Τράπεζα της Ελλάδος τοποθετεί τη μείωση των τιμών στο εννιάμηνο του 2016, μεσοσταθμικά, πέριξ του 3% σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα πέρυσι, με τάσεις περαιτέρω επιβράδυνσης των ρυθμών πτώσης.
Οι αιτίες; Πέραν του ότι η β’ κατοικία αποτελεί, ούτως ή άλλως, δευτερεύουσα ανάγκη, οι υπέρμετρες φέτος φορολογικές επιβαρύνσεις που μείωσαν περαιτέρω το διαθέσιμο εισόδημα του Ελληνα, ο ΕΝΦΙΑ, το κόστος συντήρησης μιας δεύτερης κατοικίας, το κόστος θέρμανσης για ένα εξοχικό τον χειμώνα και επιπλέον το κόστος μετακίνησης αποτελούν παράγοντες που επηρεάζουν περαιτέρω προς τα κάτω την αγορά.
Συνεταιρικές αγορές
«Γενικότερα δεν υπάρχει επενδυτικό ενδιαφέρον για αγορά χειμερινής εξοχικής κατοικίας το 2016 και οι ελάχιστες αγοραπωλησίες που έχουν πραγματοποιηθεί έγιναν μέχρι το καλοκαίρι και πάντως πριν από την 1η δόση του ΕΝΦΙΑ, στις αρχές του φθινοπώρου», επισημαίνει στο «business stories» ο κ. Θέμης Μπάκας, επικεφαλής του δικτύου της E-Real Estates, και συνεχίζει: «Ας μην ξεχνάμε ότι πλέον ο κάθε ενδιαφερόμενος δεν υπολογίζει μόνο το κόστος αγοράς, που πραγματικά μπορεί να είναι πολύ χαμηλότερο σε σχέση με την περίοδο 2007-2008 και να αποτελεί αυτή τη στιγμή “ευκαιρία”. Πλέον, υπολογίζει και τα έξοδα μετακίνησης, διόδια και βενζίνη. Ενδεικτικά θα πω ότι δεχόμαστε ερωτήσεις σχετικά με το αν ο δρόμος έχει στροφές μέχρι το εξοχικό, το κόστος της θέρμανσης, τα επιπλέον έξοδα εκτός σπιτιού και φυσικά το κόστος κατοχής ιδιοκτησίας, που πλέον αυξάνεται κάθε χρόνο με νέους φόρους για να καλυφθούν τα κενά των δημόσιων ταμείων. Η κρίση μάλιστα έχει δημιουργήσει νέα δεδομένα, αφού ειδικά το τελευταίο διάστημα στα γραφεία μας υπάρχει ζήτηση για… συνεταιρικές αγορές. Δηλαδή οικογένειες τεσσάρων ατόμων που μαζί με ένα άλλο φιλικό, συγγενικό ζευγάρι ή οικογένεια επιθυμούν να επενδύσουν έκαστος από 20.000 έως 25.000 ευρώ για την αγορά μιας εξοχικής κατοικίας δύο υπνοδωματίων προκειμένου να την επισκέπτονται εναλλάξ ώστε να μοιράζονται τα έξοδα. Επίσης, φιλικές ολιγομελείς παρέες, λάτρεις των χειμερινών σπορ και με δεδομένες τις χαμηλές τιμές αυτή τη στιγμή στην αγορά, ζητούν να αγοράσουν κάτι από κοινού και, παράλληλα, κατά την περίοδο όπου το σπίτι θα μένει κενό να το νοικιάζουν σε τρίτους μέσω Ιντερνετ.
Το ενδιαφέρον των υποψήφιων αγοραστών στρέφεται στις πιο γνωστές περιοχές, όπως Αράχοβα, Καρπενήσι, Καλάβρυτα κ.λπ., ωστόσο η ζήτηση είναι για κοντινά χωριά σε απόσταση 5 ή το πολύ 10 χιλιομέτρων ώστε το τίμημα να είναι όσο το δυνατόν χαμηλότερο».
Επιπλέον, ορισμένες περιοχές έχουν ιδιαιτερότητες, όπως αυτές πέριξ του Καρπενησίου όπου υπάρχουν εγκαταλειμμένα χωριά με μεγάλη ιστορική διαδρομή και πραγματικά πολύ χαμηλές τιμές, που μπορεί να μην ξεπερνάνε ακόμη και τις 10.000 ευρώ όταν πρόκειται για σπίτια που χρειάζονται ανακαίνιση.
«Εντούτοις», επισημαίνει ο κ. Μπάκας, «η ελάχιστη ζήτηση δεν είναι ικανή να καλύψει τη μεγάλη προσφορά στην αγορά αυτή τη στιγμή, στο όγδοο έτος της οικονομικής ύφεσης. Η χειμερινή εξοχική κατοικία σε σχέση με τις καλές εποχές του 2008 έχει χάσει πάνω από το μισό της αξίας της, ενώ περισσότερα από 10.000-15.000 εξοχικά χειμερινών προορισμών είναι στα αζήτητα».
Οι τιμές πώλησης
Η μεγαλύτερη πτώση σε σχέση με την καλή περίοδο του 2007-2008 καταγράφεται στην περιοχή του Αγίου Αθανασίου Πέλλας (στο χιονοδρομικό Καϊμακτσαλάν), όπου οι τιμές έχουν μειωθεί σχεδόν στο 1/3, αφού από τα 3.200 ευρώ ανά τ.μ. προ κρίσης, σήμερα, για μια κατοικία 10-15 ετών η αντίστοιχη τιμή μπορεί να κυμαίνεται από 900 έως 1.200 ευρώ το τ.μ. Στην Αράχοβα, τον «απόλυτο προορισμό» την εποχή του εύκολου δανεισμού και της τρελής ανοικοδόμησης, οι τιμές έχουν υποστεί μεγάλη πτώση, σε ποσοστό κοντά στο 55%. «Ενδεικτικά, ενώ προ κρίσης ήταν δύσκολο κανείς να βρει ακίνητο κάτω από 3.000 ευρώ ανά τ.μ., φθάνοντας ακόμη και τα 4.500 ευρώ, πλέον υπάρχουν πολλά σπίτια με τιμές μεταξύ 1.200-1.300 ευρώ ανά τ.μ., ενώ η προσφορά θα αυξηθεί περαιτέρω λόγω πλειστηριασμών», τονίζει ο κ. Μπάκας.
Αντίθετα, μικρή είναι αυτή τη στιγμή η προσφορά στα Τρίκαλα Κορινθίας, μια περιοχή η οποία έχει ανέβει τουριστικά ως χειμερινός προορισμός και για τον λόγο αυτό πολλά ακίνητα προορίζονται πλέον για τουριστική χρήση (παραδοσιακοί ξενώνες). Αξίζει να σημειωθεί εδώ ότι η πτώση των τιμών για β’ κατοικία στους προορισμούς της Πελοποννήσου, που βρίσκονται σε σχετικά κοντινή απόσταση από την Αθήνα, είναι μικρότερη λόγω του χαμηλότερου κόστους μετακίνησης για τους εκδρομείς που υπολογίζουν διόδια και καύσιμα. Η πτώση για τις περιοχές αυτές είναι κοντά στο 40%-45% σε σχέση με την υψηλή περίοδο του 2007-2008 και οι τιμές πλέον κυμαίνονται στα 1.150 ευρώ ανά τ.μ. από 2.000 ευρώ/ τ.μ.ή το μέγιστο 2.250 ευρώ ανά τ.μ. το 2008.
Στα Καλάβρυτα υπήρξε μεγάλη οικοδομική δραστηριότητα έως το 2008, με σύγχρονες κατασκευές για ξενοδοχεία και ιδιωτικές κατοικίες. Οι τιμές πώλησης των κατοικιών σήμερα κυμαίνονται έως 1.200 ευρώ ανά τ.μ. για κτίσματα έως 10 ετών, ενώ για παλαιότερα σε πολύ καλή κατάσταση έως 800-900 ευρώ ανά τ.μ. Παρόμοια είναι και η εικόνα στην περιοχή Ζαρούχλα, όπου οι τιμές είναι χαμηλότερες σε σχέση με τα Καλάβρυτα κατά 8%-12%.
Στην περιοχή του Καρπενησίου οι τιμές είναι πιο χαμηλές στα χωριά που βρίσκονται σε μεγαλύτερη απόσταση από το χιονοδρομικό κέντρο και στην πόλη, ενώ υψηλότερες αξίες καταγράφονται στην περιοχή της Ποταμιάς. Η πτώση αγγίζει το 38%-45% σε σχέση με το 2008 και οι τιμές κυμαίνονται από 900 ευρώ ανά τ.μ. έως και 1.100 ευρώ. Σύμφωνα με τα στοιχεία της E-Real Estates, αντοχές σημειώνει ως προορισμός το Μέτσοβο, το οποίο βρίσκεται και στις λίστες με τους δημοφιλέστερους χειμερινούς προορισμούς για τους ξένους επισκέπτες στην Ελλάδα κατά τη διάρκεια του χειμώνα. Σημαντικός παράγοντας στην περίπτωση αυτή είναι επίσης η απόσταση των μόλις 30 λεπτών από τα Ιωάννινα και των δυόμισι ωρών από τη Θεσσαλονίκη. Ετσι, δεν είναι λίγοι οι Θεσσαλονικείς που επιλέγουν την περιοχή για μία απόδραση το Σαββατοκύριακο ή για χειμερινές διακοπές, εξ ου και οι τιμές έχουν διατηρηθεί στα ίδια επίπεδα φέτος σε σύγκριση με πέρυσι, ξεκινώντας από τα 1.000 ευρώ ανά τ.μ. και φτάνοντας έως και 1.600 ευρώ ανά τ.μ.
Σχετική ανθεκτικότητα παρουσιάζουν και φέτος οι τιμές στο Πήλιο, με απώλειες σχεδόν μηδενικές σε σχέση με το 2015. Ο συνδυασμός βουνό και θάλασσα, σε μία περίοδο όπου οι υποψήφιοι αγοραστές εξετάζουν όλες τις παραμέτρους, λειτουργεί ενισχυτικά για όσους έχουν την πολυτέλεια μιας δεύτερης κατοικίας, στην οποία θα μπορούν να περνάνε και χειμερινές και καλοκαιρινές διακοπές. Η μεγαλύτερη ζήτηση καταγράφεται στην Πορταριά και τη Μακρυνίτσα, όπου οι τιμές κυμαίνονται από 1.300 έως και 1.600 ευρώ. Τα χωριά με χαμηλότερες τιμές είναι οι Μηλιές, η Βυζίτσα και ο Αγιος Ιωάννης, όπου ο υποψήφιος αγοραστής μπορεί να βρει νεόκτιστα ακίνητα από 1.000 ευρώ ανά τ.μ. Οι τιμές των εκτός σχεδίου οικοπέδων, ανάλογα πάντα με τη θέση, την κλίση και την προσβασιμότητά τους σε κεντρικούς δρόμους, ξεκινούν από 3.000 ευρώ το στρέμμα. Σε ό,τι αφορά τα εντός σχεδίου οικόπεδα, οι τιμές μπορεί να φτάσουν και τα 150 ευρώ ανά τ.μ. πάντα ανάλογα με τα χαρακτηριστικά.
Οι τιμές ενοικίασης
Πέραν της αγοράς εξοχικής κατοικίας, υπάρχει πάντα και η εναλλακτική της ενοικίασης με τη σεζόν, την οποία επίσης επιλέγουν πιο… συνεταιρικά πλέον οι Ελληνες τα τελευταία χρόνια, προκειμένου να μοιράζονται τα έξοδα. Οι τιμές στα ενοίκια έχουν κι εδώ σημειώσει πτώση, αν και σε χαμηλότερο ποσοστό σε σχέση με την αντίστοιχη στις τιμές πώλησης, ενώ υπάρχουν μεγάλες διακυμάνσεις ανά περιοχή.
Στον δημοφιλέστερο χειμερινό προορισμό της Ελλάδας, την Αράχοβα, οι τιμές, σύμφωνα με τα στοιχεία της E-Real Estates, για την περίοδο από τον Οκτώβριο έως τον Μάιο και για κατοικίες από 60 τ.μ. έως 95 τ.μ. κυμαίνονται μεταξύ 3.000-5.300 ευρώ ανά τ.μ. και αντίστοιχα διαμορφώνονται και στο Πήλιο. Ανερχόμενη αλλά φθηνή περιοχή είναι η ορεινή Ναυπακτία, αφού η ενοικίαση με τη σεζόν σε αυτή την περίπτωση κυμαίνεται μεταξύ 1.500-2.400 ευρώ ανά τ.μ., ενώ για τους Βορειοελλαδίτες στον Αγιο Αθανάσιο οι πιο ακριβές επιλογές μπορεί να φτάσουν τα 4.000 ευρώ για τη σεζόν.
